Na Bashir Yakub
Kwa muda
mrefu sasa kumekuwepo na migogoro ya mashamba, viwanja na nyumba hasa
maeneo ya mijini. Kwa utafiti wa kawaida utagundua kwa haraka baadhi ya
sababu ambazo husababisha hali hii.Uaminifu, tamaa, kutelekeza maeneo
kwa muda mrefu, utendaji mbovu wa baadhi ya watumishi katika mamlaka za
ardhi, uzembe na kutojali ni baadhi ya sababu ambazo huchangia kuwapo na
kukua kwa tatizo hili.
Baada ya
kuwapo tatizo hili wajibu mkubwa umebaki kwa watu wenyewe kuwa makini
na waangalifu katika mununuzi ya ardhi. Ni uangalifu na umakini pekee
ambao waweza kumsaidia mtu kuepukana na migogoro hii. Katika kuwa
mwangalifu yapo mambo ambayo mtu anaweza kuyafanya . Moja ya mambo hayo
ni kuwa makini kwa kuhakikisha unafuata taratibu zote unapokuwa unafanya
mkataba wa manunuzi.
Mkataba
wa manunuzi ya kiwanja, nyumba si jambo jepesi kama wengi
wanavyolifikiria. Ni jambo nyeti hasa ikizingatiwa kuwa ardhi ni mali ya
kudumu . Hii maana yake ni kuwa umri wote wa kiwanja au nyumba yako
itakaoishi iwe miaka mia au mia mbili itakuwa inalindwa na mkataba
huohuo. Hakika si jambo jepesi.(P.T)
Nataka
nieleze kuwa watu wengi wanafanya mikataba ya manunuzi ya viwanja nyumba
kienyeji na kiholela. Wanafananisha mikataba hii na mikataba ya ununuzi
wa vitu ambavyo haviishi hata miaka kumi kama magari. Ni hatari sana na
wengi wamepoteza nyumba na viwanja kimchezomchezo. Ubaya zaidi ni kuwa
unapokuwa na mkataba wa kiwanja au nyumba ambao haukidhi viwango vya
kisheria na bahati mbaya ukatokea mgogoro ni rahisi sana kupoteza eneo
lako bila kujali ni kiasi gani umewekeza katika kulimiliki.
Niseme
tu kuwa kila mkataba si mkataba mikataba mingine ni maandishi tu na wala
haikidhi viwango vya kuitwa mikataba. Mikataba ya aina hii ni mikataba
ambayo haiwezi kumlinda wala kumtetea mnunuzi anapokuwa na mgogoro.
Nazungumzia zaidi wanunuzi kwakuwa ndio waathirika wakubwa wa migogoro
kwa kuwa upande wao ni wa kupoteza. Mkataba wa ununuzi wa kiwanja au
nyumba unatakiwa kuwa na baadhi ya mambo ya msingi sana ambayo kwa fursa
hii baadhi nitayaeleza ili wenye kufaidika na wafaidike. Nitaeleza kwa
mtindo wa dondoo mambo ya msingi ambayo hutakiwa kuwa katika mkataba wa
mauziano ya kiwanja au nyumba.
MKATABA WA NYUMBA LAZIMA UWE KATIKA MAANDISHI.
Sura ya
345 Sheria ya mikataba ya 2002 huwa inatambua mikataba ya aina mbili
yaani mikataba ya maneno na mikataba ya maandishi. Suala msingi huwa ni
kuthibitisha ule mkataba wako wa maneno au maandishi kwa kuleta
mashahidi au ushahidi.Hata hivyo hali ni tofauti katika upande wa ardhi
kwa kuwa kifungu cha 34(1)(a) cha Sheria ya Ardhi kinasema kuwa mkataba
wowote wa kuhamisha umiliki wa ardhi(kuuza,kununua) au kuweka rehani
ardhi utalindwa na sheria iwapo utakuwa katika maandishi.
Hii maana
yake ni kuwa mtu ahakikishe kuwa anapouza au kununua ardhi ni muhimu
mkataba ule ukawa katika maandishi .Watu wazingatie hapa kuwa iwe ardhi
unainunua kwa mzazi wako , ndugu yako au rafiki yako kipenzi ni lazima
mkataba uwe katika maandishi . Bila hivyo athari zake ni kuwa kiwanja au
nyumba yako haina ulinzi wa sheria.
Yafuatayo ni muhimu kuonekana katika mkataba:
( a ) MAJINA YA WAHUSIKA YAONEKANE KWA UREFU
Lazima
kuwe na majina ya wahusika ambayo yatakuwa yameandikwa kwa urefu na kwa
kueleweka.Mfano jina liwe Aloys Anold Ntagazwa . Epuka kuandika vifupi
mfano A.A. Ntagazwa. Jina linatakiwa liwe katika ukamilifu wake na hasa
pawe na majina matatu kamili. Pia majina ya pande zote mbili yaani
muuzaji na mnunuzi yatokee hivyohiyvo si tu majina ya upande mmoja.
Yawezekana mkataba mwingine unahusisha watu wengi zaidi pia ni muhimu
majina matatu ya kila mmoja yaonekane hata kama wako ishirini.
Umuhimu
wake ni kuwa jina linapoonekana kwa ukamilifu wake inaepusha uwezekano
wa mtu kukataa jina lake au kumsingizia mwingine ambaye ana majina
yanafanana. Wapo watu wanafanana majina mawili lakini hali hiyo si
rahisi kwa majina matatu. Pia katika majina hayo hadhi ya kila mmoja
iainishwe mbele ya jina lake. Mfano kama ni muuzaji au mnunuzi mbele
iandikwe kuwa huyu ni muuzaji na huyu ni mnunuzi.
( b ) ANUANI KAMILI YA MAKAZI YA MUUZAJI NI LAZIMA.
Anuani za
muuzaji au mnunuzi ziwepo ikiwa ni pamoja na namba ya simu. Anuani ya
muuzaji ni lazima kuliko ya mnunuzi kutokana na nafasi yake. Anuani hapa
sio tu P.O BOX.... hapana anuani ni kwa maana ya maelekezo kamili ya
makazi ambapo akihitajika panapo mgogoro atapatikana. Pia kuna suala la
namba ya simu ni muhimu sana kwasasa kutokana na msaada mkubwa wa
mawasiliano haya endapo mtu atahitajika. Anuani yaweza kuwa hivi Muuzaji
ni Abdu Salum Galio wa Dar es salaam, Mwananyamala A, ccm Mwinjuma mtaa
wa kisiwani nyumba no 123 ( 0784 788 987) .Hapa ni rahisi kumpata mtu
hata likitokea la kutokea.
( c ) KUWEPO NA KIFUNGU KINACHOONESHA NIA NA UHALALI WA MMILIKI
Awali
kabisa wakati mkataba unapokuwa unaanza ni vema kikawapo kipengele
kinachoonesha nia ya kuuza na nia ya kununua ikiwa ni pamoja na uhalali
wa muuzaji kumiliki eneo. Mfano Muuzaji ana nia ya kuuza kiwanja/nyumba
na mnunuzi ana nia ya kunnuna kiwanja/nyumba tajwa na muuzaji
anathitibitisha kwa kusema kuwa yeye ni mmiliki halali wa kiwanja/nyumba
husika. Muonekano uwe hivyo. Muuzaji anapothibitisha umiliki anakuwa
amejifunga na ni vigumu kukana kuwa hamiliki chochote na hivyo hajawahi
kuuza.
( d ) BEI YA MAUZIANO IANDIKWE KWA NAMBA NA KWA MANENO.
Bei au
gharama halisi ya mauziano ioneshwe. Iandikwe kwa tarakimu yaani namba
mfano 1,000,000/= na kwa maneno katika mabano ( Milioni moja tu).Ni
muhimu yote mawili yaonekane , hii huondoa utata.Tarehe ya mkataba
ioneshwe sambamba na maelezo kama fedha imelipwa yote au kiasi.Iwe hivi,
Leo tarehe 12. 12 2014 mnunuzi mtajwa hapo juu amekubali kununua
kiwanja/nyumba tajwa kwa kiasi cha Tshs 1,000,000/= ( Milioni moja tu).
Hii inaondoa ile habari ya sikuelewa zile namba zilimaanisha nini au
sikuelewa maneno yalimaanisha nini.
( e ) KAMA PESA IMELIPWA YOTE AU KIASI KIPENGELE KIONESHE.
Pia
lazima kuwepo na kipengele kinachoonesha kuwa pesa imelipwa yote au
hapana mfano, pesa hiyo imelipwa yote na hivyo mnunuzi hadaiwi .
Kama kuna
kiasi kilichobaki kianishwe kwa tarakimu na pia kwa maneno kama
nilivyoonesha hapo juu. Muda wa kulipa kilichobaki nao uainishwe ikiwa
ni pamoja na hatua za kuchukua ikiwa muda uliowekwa utapita. Mkataba
lazima uoneshe muda ukipita nini kifanyike mfano ikifika tarehe 7. 12.
2015 saa kumi jioni kiasi cha pesa iliyobaki hakijalipwa basi mali
itamrudia mwenye nayo na mnunuzi hatakuwa na deni lolote dhidi ya
muuzaji, au itahesabika kuwa mkataba umevunjika na mnunuzi atatakiwa
kumlipa fidia ya kiasi fulani muuzaji kwa kuvunja mkataba.
( f )HADHI YA KIWANJA/NYUMBA KUHUSU KODI IONESHWE
Mkataba
wa kiwanja au nyumba uoneshe kama kimelipiwa kodi ya ardhi ( Land rent)
na kama hakijalipiwa mkataba ueleze nani atalipa kodi hiyo kati ya
anayenunua au anayeuza.Mfano Muuzaji anamhakikishia mnunuzi kuwa amelipa
kodi ya ardhi( Land Rent) pamoja na kodi ya jengo( Property Tax).
( g ) MALI ILIYOUZWA ICHAMBULIWE VYEMA
Mali
inayouzwa au iliyohusishwa kwenye mkataba ichambuliwe vyema. Kama ni
kiwanja au nyumba ielezwe mtaa, kata, tarafa kitongoji,mkoa,plot namba
kama ipo, urefu, upana, ikiwezekana jirani wa kushoto na kulia.au
magharibi, mashariki.Mfano nyumba hiyo ipo Dar es salaam, Mwananyamala A
. ccm Mwinjuma mtaa wa kisiwani plot no 123. Hapa ni muhimu taarifa
zote zilizo kwenye hati au leseni ya makazi kuingia katika mkataba .
( h ) KIPENGELE KINACHOMBANA MUUZAJI KUTOA USHIRIKIANO UKITOKEA MGOGORO
Ni muhimu
sana mkataba uweke wajibu kwa muuzaji kuwa tayari kumpa ushirikiano
mnunuzi iwapo mali aliyomuuzia itaonekana kuwa na mgogoro mbeleni.Mfano
muuzaji atampa ushirikiano mnunuzi endapo kutatokea mgogoro wowote
kuhusiana na mauziano haya. Hii huwa inasaidia kumlazimisha muuzaji kuwa
shahidi kama litatokea tatizo mbeleni. Bila kipengele hiki muuzaji
anaweza akakataa kukutolea ushahidi au akahitaji malipo ili akutolee
ushahidi wakati yeye pengine ndo amekuuzia kiwanja chenye mgogoro.
Anakuingiza katika matatizo halafu hataki kutokea. Kwa kipengele hiki
kutokea haitakuwa hiyari tena isipokuwa wajibu usio na mjadala kwakuwa
ni sehemu ya makubaliano.
( i ) IONESHWE NANI ATATATUA MGOGORO IWAPO UKITOKEA
Pia ni
muhimu sana mkataba uoneshe iwapo mgogoro wowote utatokea kuhusiana na
mkataba huo nini wahusika wafanye. Mfano endapo mgogoro utatokea
kuhusiana na mkataba huu mahakama ya ardhi ya Tanzania ndio itahusika na
utatuzi wa mgogoro.
Mara nyingi kipengele hiki huwa cha mwisho kabisa kabla ya sahihi za mashahidi na wahusika
( j ) MASHAHIDI KUWEKA MAJINA NA SAHIHI
Kila
upande hata ukiwa na shahidi mmoja wala si mbaya. Shahidi awe mtu wa
kuaminika , mtu mzima na mwenye akili timamu. Wataandika majina yao
matatu kwa urefu kama yalivyo ya wahusika na pia wataweka sahihi zao
huku ikioneshwa shahidi yupi wa upande upi na yupi wa upande upi. Wakili
ni mtu muhimu sana kwa wakati huu kwani wakili anaweza kuwa shahidi
pekee bila kuwapo shahidi mwingine yeyote. Wakili anakuwa shahidi wa
wote wawili na panakuwa hapahitajiki mwingine yeyote.
Pia
wakili ni shahidi wa kuaminika zaidi na anaaminiwa na kila mamlaka
ikiwemo mahakama na hivyo uwepo wake katika mkataba ni ulinzi tosha kwa
mkataba wako.Basi shahidi kama ni wakili au mwingine ataandika jina lake
kwa urefu na kusaini mbele yake. Wakili ataweka na muhuli pia.
( k ) KUBANDIKA PICHA YA MUUZAJI NA MNUNUZI
Picha
ndogo yenye kuonesha taswira ya mtu kwa ukamilifu (passport size) ni
muhimu sana na ibandikwe mbele ya jina la mtu. Si muhimu sana kwa
mashahidi lakini kwa wahusika wenyewe ni muhimu sana.
( l ) KUWEKA ALAMA YA DOLE GUMBA
Alama ya
dole gumba mbele ya jina nayo ni muhimu sana. Hii ni kutokama na alama
hii kutoweza kwa namna yoyote kuingiliwa au kughushiwa.Tia dole kwenye
kablasha ya muhuri na weka dole gumba mbele ya kila jina. Hii pia si
lazima kwa mashahidi.
Kwa ufupi
hayo ni baadhi tu ya mambo ya msingi katika kukufanya kuwa salama na
kiwanja/nyumba yako. Kutokufanya hivi kunakuweka katika hatari kubwa ya
kupoteza.
Mwandishi
wa makala haya ni Mwanasheria na Mshauri wa sheria kupitia gazeti la
serikali Habari Leo kila jumanne, gazeti Jamhuri kila jumanne na Nipashe
jumatano.
0784482959
0714047241
bashiryakub@ymail.com
0 comments :
Post a Comment